[질의회신]소유자가 서로 다른 여러 필지를 하나의 대지로 인정받아 건축을 진행할 때, 반드시 합필(필지 합병)을 해야 하는가? (건축법 시행령 / 제3조 해설)

 

1. 실무 발생 배경 (질의 요지)

• 관련 법령: 건축법 시행령 / 제3조(대지의 범위)
• 실무 고민: 소유자가 다른 대지의 합병의 필수 여부

2. 국토교통부 회신 원문

질의내용

소유자가 다른 대지의 합병의 필수 여부

회신내용
○ 우선 선생님의 질문 내용에 구체적인 답변을 드리지 못하는 점에 대해 널리 양해하여 주시기 바라며, 우리 부에서는 건축법령의 운용과 관련하여 유권해석을 요하는 질의 등에 대해서는 민원인에게 충분한 이해설명 등으로 회신하고 있으나, 건축법령에서 정한 건축기준의 구체적인 적용여부는 허가권자 소관업무*로서, 구체적인 사실관계 파악 등을 통해 허가권자가 판단할 사항임을 알려드립니다.
* 지방자치법 시행령 별표 1. ”지방자치단체의 종류별 사무“ 제4호나목 8) 건축허가 등에 관한 업무

○ 건축법 시행령 제3조제1항에서 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 할 수 있는 토지에 대해 명기하고 있고, 제2항에서는 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있는 토지에 대해 규정하고 있으며, 다만 토지의 소유자가 서로 다른 경우는 제외한다고 정하고 있습니다.

○ 따라서, 건축물 사용승인을 신청할 때 둘 이상의 필지를 하나의 필지로 합칠 것을 조건으로 건축허가를 하는 경우라면 그 필지가 합쳐지는 토지는 동일 소유자로서 사용승인 전까지 합필하여야 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 볼 수 있을 것으로 사료되며, 사용승인 시 소유자가 달라 합병하지 못하는 경우 사용승인이 불가할 수 있는 것임을 알려드립니다.

○ 질의의 사안에 대한 구체적인 법 적용은 건축허가 조건, 현지현황, 관계법령(조례 포함) 등 허가권자의 종합적 사실판단이 필요하므로, 관려 도서를 구비하시어 해당지역 허가권자에게 문의하여 주시기 바랍니다.

3. 선생님의 질문에 만족스러운 답변이 되었기를 바라며, 답변 내용에 대한 추가 설명이 필요한 경우 국토교통부 건축정책과(044-201-3767)로 연락주시면 상세하게 안내해 드리겠습니다. 답변 내용이 만족스럽지 못하더라도 법령 해석상 부득이한 부분이 있는 점 널리 이해하여 주시기 바랍니다. 감사합니다. 끝.

※ 본 회신내용은 해당 질의에만 국한되며 개별 사실관계의 변동 등으로 인한 유사 사례인 경우 본 회신 내용과 다른 해석이 있을 수 있습니다. 따라서 개별 사안에 대한 별도의 증거자료로 활용하는 것은 국토교통부 견해와는 관련이 없음을 알려드리니 이점 양해하여 주시기 바랍니다.

※ 국토교통부 홈페이지(http://www.molit.go.kr)의 민원마당을 방문하여 주시면 자주 찾는 질문과 전자민원 메뉴에서 건축법 관련 각종 질의회신 사례를 열람하실 수 있으며, 관련 법령은 국가법령정보센터(www.law.go.kr)에서 확인 가능합니다.

3. 핵심 요약 및 상세 해설

 

핵심 요약

• 건축허가 자체는 '조건부'로 날 수 있더라도, 최종적으로 건물을 다 짓고 사용승인(준공)을 받기 전까지는 반드시 모든 필지의 소유권을 한 명(또는 동일한 공동소유 구조)으로 통일하여 지적공부상 합필을 완료해야만 합니다. 그렇지 않으면 준공을 득할 수 없습니다.

 

상세 해설

• 소유자가 다를 경우의 제한: 건축법 시행령 제3조에 따라, 원칙적으로 토지 소유자가 서로 다른 경우에는 여러 필지의 일부를 하나의 대지로 인정받을 수 없습니다.
• 합필 조건부 건축허가 시 필수 요건: "건축물 사용승인(준공) 전까지 여러 필지를 하나로 합친다"는 조건으로 건축허가를 받은 경우, 합쳐지는 토지들은 반드시 동일 소유자여야 합니다.
• 사용승인(준공) 불가 위험: 만약 사용승인 신청 시점까지 소유자가 달라서 하나의 필지로 합병(합필)을 완료하지 못한다면, 해당 건축물은 사용승인을 받을 수 없습니다.
• 최종 권한은 지자체에 있음: 국토부는 법령의 원칙적인 해석만 제공하며, 구체적인 사실관계 파악, 현지 현황 검토, 최종적인 허가 및 사용승인 여부는 관할 지자체(허가권자)가 종합적으로 판단합니다.

4. 원본 질의회신

 

질의회신 원문 이미지

 

https://www.epeople.go.kr/nep/pttn/gnrlPttn/pttnSmlrCaseDetail.npaid?epUnionSn=1AA-2601-0823902-2AA-2601-0822775-1613000-04&dutySctnNm=taol